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收并購“三種模式”的【利與弊】

發(fā)布時間:2021-04-20  所屬欄目:行業(yè)資訊 來源:啟金智庫  

常見的收購方式

所謂房地產(chǎn)項目的收購,泛指房產(chǎn)、土地使用權的交易,既包括對房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)和開發(fā)項目的收購,也包括對一般企業(yè)的已建房屋建筑物、土地使用權、在建工程的收購;既包括整體收購,也包括部分收購。

目前,普遍采用的房地產(chǎn)項目的收購方式大體上有三種,即股權收購、資產(chǎn)收購和項目收購。
交易主體和操作模式
(一)股權收購
所謂“股權收購”, 是指以目標公司股東的全部或部分股權為收購標的的收購,通過持有目標公司的股權而間接的持有房地產(chǎn)項目。既包括全資和絕對控股型的收購,也包括非控股的參股型收購。此種模式又可細分為股權轉(zhuǎn)讓方式收購和增資擴股方式收購。股權轉(zhuǎn)讓方式為大家所熟悉,就是雙方簽訂股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議,辦理相關變更登記。所謂增資擴股的方式進行收購,即收購方以現(xiàn)金或其他資產(chǎn)對目標公司進行增資,增資后收購方持有目標公司的一定比例的股權。
1、交易主體:
收購方和目標公司的原股東。不需要征得目標公司的同意,交易的決策權在股東手里。
2、操作模式:
在股權轉(zhuǎn)讓模式下,進行股權收購的操作模式:收購方收購目標公司原股東的全部或部分股權,達成協(xié)議后簽訂《股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,然后到工商部門辦理相應的變更登記。
采取增資擴股方式進行收購,具體來說,由收購方即增資方與目標公司原股東簽訂增資協(xié)議,對增資額和增資后各方所占股權比例作出約定,然后由會計師出具《驗資報告》,并到工商部門辦理變更登記。如果目標公司是外商投資企業(yè),或增資后目標公司由內(nèi)資企業(yè)變更為外商投資企業(yè),則需要經(jīng)相關商務部門批準,然后再辦理工商變更登記。
(二)資產(chǎn)收購
“資產(chǎn)收購”是指,以目標公司的資產(chǎn)為標的進行收購的法律行為,是收購方購買被收購方實質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的交易。該資產(chǎn),既包括有形資產(chǎn),也包括無形資產(chǎn)。
1、交易主體:
收購方和被收購方(房地產(chǎn)項目的所有權人)。
2、操作模式:
? ?通過收購目標公司的實質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn),來控制房地產(chǎn)項目。根據(jù)《公司法》的相關規(guī)定,由目標公司的董事會、股東會作出特別決議,交易雙方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果有債權人的,公告并通知債權人。
(三)項目收購
所謂“項目收購”,是指收購已經(jīng)有關主管部門批準立項,獲得某一地塊的土地使用權,并在土地上進行了部分投資但尚未竣工的建設項目。
1、交易主體:
收購方和被收購方(房地產(chǎn)項目的所有權人)。
2、操作模式:
采取項目轉(zhuǎn)讓的方式進行收購。
3、項目收購應滿足的條件
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條以及《北京市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第十條及《〈北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法〉實施意見》第一條的規(guī)定,出讓土地上的房屋在建工程項目轉(zhuǎn)讓的,須同時滿足下列條件:
(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書;
(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā),完成開發(fā)投資總額的25%以上;
(3)擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不得有下列情形:
①司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權利的;
②依法收回土地使用權的; ?
③登記為共有的房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;?
④權屬有爭議的;?
⑤未經(jīng)依法登記取得房地產(chǎn)權屬證書的;?
⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。
實踐中,房地產(chǎn)開發(fā)一般都是以項目公司的形式進行,即在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)前,投資方先設立一家公司實體(分公司和子公司都可以),然后再以該公司的名義去拿地和進行開發(fā)。項目公司除持有該房地產(chǎn)開發(fā)項目以外,一般不再持有其他經(jīng)營性資產(chǎn),在項目開發(fā)完成并銷售完畢后,該項目公司將予以注銷。在以項目公司作為開發(fā)載體的模式下,對房地產(chǎn)項目的收購,多數(shù)以股權收購的模式進行。
幾種收購方式的利弊分析
(一)股權收購
1、優(yōu)勢
(1)稅賦低廉,有利于降低收購的總體價格
進行房地產(chǎn)項目的交易,往往將不可避免的涉及到高額的稅費,包括:契稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅和城市維護建設稅和教育費附加等。這些費用,有的是需要收購方來繳納的,有的需要被收購方繳納,但是最終都會體現(xiàn)在收購價格上,也就是說,收購方不僅要繳納其應繳納的稅費,還要承擔被收購方應繳納的稅費,直接導致收購成本的大為增加。而作為房地產(chǎn)項目的收購方,如何以最低的成本獲得最大的收益是他們最為關注的,怎樣去合理的避免高額的稅負?在實踐中,為了避免支付高額的稅費,通常采取股權收購的方式來降低稅負。因為采取股權收購方式,各項資產(chǎn)無需作為銷售處理,房屋、土地等無需辦理過戶手續(xù),避免轉(zhuǎn)讓方的流轉(zhuǎn)和所得稅和契稅等財產(chǎn)稅,從而可獲得更為優(yōu)惠的股權收購價格。部分股權收購時,可以采用無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)投資方式,免交營業(yè)稅,大多數(shù)情況下還可以免土地增值稅。即在采用股權收購的方式時,一般情況下,無需繳納增值稅、營業(yè)稅、所得稅、契稅等高額稅費,大為降低了收購總體價格,而且收購前開發(fā)成本和資金占用利息可以全額計入此后項目總成本,有利于降低今后項目處置的土地增值稅。
(2)在法律程序上,操作相對簡單
股權收購只要收購方與目標公司股東達成協(xié)議收購股權,辦理工商變更登記,取得目標公司的股權優(yōu)勢后,再進行董事、監(jiān)事改選即可。
2、存在的風險
(1)目標公司進行房地產(chǎn)開發(fā),往往是在一個地上建設多個項目,如寫字樓、住宅、酒店、商貿(mào)等,該等資產(chǎn)可能都是預期盈利前景較好的項目,也可能存在一些預期盈利前景不佳的項目,如果在收購前,能夠?qū)⒛切╊A期盈利前景不明朗的資產(chǎn)進行剝離的話,前期投入的成本可以得到保障;如果不能進行剝離,需要一并收購的話,不僅將導致收購成本增加,而且面臨預期整體盈利效果不理想的風險,前期投入資金無法獲得保障。
(2)存在或有負債。雖然采取股權收購方式,收購方僅在出資范圍內(nèi)承擔責任,目標公司的原有債務仍然由目標公司承擔,但因為目標公司的原有債務對今后股東的收益有著巨大的影響。對于目標公司的或有債務在收購時往往難以預料,因此,股權收購存在一定的負債風險。
(3)被收購企業(yè)的稅務義務以及由此產(chǎn)生的法律責任(包括原應盡而未盡的義務、新納稅義務)均由新股東承繼。在信息不對稱的情況下,很可能掉入被收購方設立的陷阱,導致收購方有可能要為被收購方的股東“買單”。
3、進行股權收購時應考慮的因素
(1)目標公司股權的權屬狀況:
在收購前應對目標公司的權屬狀況進行盡職調(diào)查,查明目標公司股權是否存在質(zhì)押和權屬糾紛。如果存在質(zhì)押和權屬糾紛,則在收購該等股權后,收購方可能會喪失該等股權或會引起權屬糾紛,從而蒙受損失。故,應關注目標公司股權的權屬狀況,以確保收購后股權權屬不發(fā)生爭議。
(2)房地地產(chǎn)項目資產(chǎn)的權屬狀況:
采用股權收購的方式收購目標公司的股權,最終的目的是通過持有目標公司的股權而間接的控制房地產(chǎn)項目資產(chǎn),并通過持有和經(jīng)營該等資產(chǎn)而獲得收益,故房地產(chǎn)項目的權屬狀況如何,將直接影響目標公司的經(jīng)營狀況和盈利能力,從而影響收購方日后的收益。因此,在進行股權收購前,應根據(jù)房地產(chǎn)項目的現(xiàn)狀查明其是否具備開發(fā)建設的基礎文件(如已建成的工程,看是否具備土地使用權證、房屋產(chǎn)權證等相關文件;如在建工程,看其是否取得相關的立項批文和不同部門的批準,四證是否齊全,是否已將驗收,將來辦理房屋產(chǎn)權證書時是否存在障礙等等),是否存在抵押等他項權利或存在其他權屬爭議等。
(3)目標公司債權債務狀況:
進行股權收購,目標公司原有的債權債務關系,如沒有特別約定的情況下,并不會因目標公司股東的變更而發(fā)生轉(zhuǎn)移,該等債權債務仍由目標公司享有或承擔,最終會影響到收購方在收購后對目標公司享有的利益。因此,在收購前,要查明目標公司是否存在數(shù)額較大的對外擔保、已存在或潛在的重大債權債務糾紛,以避免出現(xiàn)潛在的財務風險和法律風險。
(4)目標公司其他股東的優(yōu)先購買權:
如果目標公司的股東僅有一人的情況下,則不存在目標公司其他股東優(yōu)先購買權的問題。如果目標公司的股東為兩人以上的有限責任公司,此時就應注意其他股東的有限購買權問題。在進行收購前,要求其他股東出具放棄優(yōu)先購買權的聲明函。
(5)對稅務方面要進行盡職調(diào)查,避免稅務風險。
(二)資產(chǎn)收購
1、優(yōu)勢
(1)可以避免被收購方向收購方轉(zhuǎn)嫁“或有負債”。在資產(chǎn)收購時,收購雙方必須對目標公司資產(chǎn)進行逐項的核對,進行清產(chǎn)核資和評估。這樣就可以比較準確的評估和避免負債的影響。同時,收購方也可以在收購時剔除某些負債。
(2)可以避免少數(shù)股東的阻撓。如果采取股權收購的,部分股東想繼續(xù)保留手中持有的股權,那么就可以采取資產(chǎn)收購的方式避開部分股東的阻撓。
(3)稅務風險較小。
2、不利因素
(1)收購方不能承繼被收購方的稅收優(yōu)惠。
在資產(chǎn)收購中,由于被收購方的法律主體地位的獨立,收購方將不能享有被收購方的稅收優(yōu)惠。但是如果采取股權收購的方式,由于收購方和被收購方的法律地位不變,被收購方的稅收優(yōu)惠將會得到保留。
(2)繳納高額的稅費。
通常情況下,采取資產(chǎn)收購方式進行房地產(chǎn)項目的收購,收購方應繳納的稅費包括:契稅、印花稅;被收購方應繳納的稅費包括:土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅、城市維護建設稅和教育費附加。具體的稅率標準如下:
①契稅:根據(jù)《中國契稅暫行條例》第一條、第二條、第三條及其實施細則的規(guī)定:在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬,承受的單位和個人(賣方)為契稅的納稅人,契稅的稅率為3%—5%。
②印花稅:根據(jù)《中國印花稅暫行條例》的相關規(guī)定:在中國境內(nèi)書立、領受產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)的,應當繳納印花稅,稅率為萬分之五。
③土地增值稅:根據(jù)《中國土地增值稅暫行條例》的相關規(guī)定:轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人(賣方)為土地增值稅的納稅義務人。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額和相關稅率來計算。土地增值稅實行四級超率累進稅率:30%—60%;
注:增值額,是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
?扣除項目:取得土地使用權所支付的金額;開發(fā)土地的成本、費用;新建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金;財政部規(guī)定的其他扣除項目。
四級超率累進稅率:增值額未超過扣除項目金額的50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分,稅率為40%;超過100%、未超過200%的部分,稅率為50%;超過200%的部分,稅率為60%。
④增值稅:2016年3月以前的項目,根據(jù)《中國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定,在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人,應按轉(zhuǎn)讓額、銷售額的5%繳納增值稅;2016年4月以后的,繳納9%增值稅
⑤所得稅:根據(jù)《個人所得稅法》的規(guī)定,在中國境內(nèi)取得財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的個人,應當按照納稅所得額20%繳納個人所得稅;根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定:在中國境內(nèi)取得財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的企業(yè),應當按照納稅所得額的25%繳納企業(yè)所得稅。
⑥城市維護建設稅:《根據(jù)城市維護建設稅暫行條例》的規(guī)定,凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人,都是城市維護建設稅的納稅義務人,應當按實際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費稅稅額的一定比例繳納:納稅人所在地在市區(qū)的,稅率為7%;縣城、鎮(zhèn)稅率為5%;不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)得,稅率為1%;按實際繳納的增值稅、營業(yè)額、消費稅的稅額繳納教育費附加。
⑦教育費附加:根據(jù)《征收教育費附加的暫行規(guī)定》,按照實際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費稅稅額的3%繳納教育費附加。
3、進行股權收購時應考慮的因素
(1)涉及到房產(chǎn)、土地等資產(chǎn)時,要求四證齊全,取得相關的立項批文和相關部門(環(huán)保部門)的批準等。在進行收購前,必須對目標公司的資產(chǎn)進行全面、細致的盡職調(diào)查。
(2)對目標公司的各項資產(chǎn)進行清產(chǎn)核資,評估,以保障收購資產(chǎn)的安全性。
(3)對于資產(chǎn)收購方式,影響最大的是對該資產(chǎn)享有某種權利的人,如擔保人、抵押權人、商標權人、專利權人、租賃權人。對于這些資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓,必須得到相關權利人的同意,或者必須履行對相關權利人的義務。無論是資產(chǎn)收購還是股權收購,都可能因被收購方的債權人認為轉(zhuǎn)讓價格大大低于公允價格,而根據(jù)《合同法》的相關規(guī)定,主張轉(zhuǎn)讓合同無效,行使撤銷權,導致收購失敗。因此,取得債權人的同意對收購行為非常重要。
(4)重大合同的履行情況,將負債風險降到最低。
(三)項目收購
1、優(yōu)勢
產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓清晰,可操作性較強,法律規(guī)定明確,只要符合法定條件,即可進行轉(zhuǎn)讓。
2、不利因素
(1)高額的稅費,增加收購成本,納稅種類基本同資產(chǎn)收購;
(2)手續(xù)較為繁瑣。
3、進行項目收購時應考慮的因素
作為收購方的律師,在進行項目收購時,主要是調(diào)查轉(zhuǎn)讓方的資信情況、項目地塊出讓金的支付及查封、抵押、項目的立項文件,四證是否齊全,在建工程是否存在查封、抵押情況,項目施工進度及工程款支付情況,項目預銷售情況,以及其他債權債務情況等。
(1)考察轉(zhuǎn)讓方是否具備轉(zhuǎn)讓的主體資格
一方面要看,轉(zhuǎn)讓方是否是項目的權利人,即項目的土地使用權人。若項目為合作開發(fā)的,則應查閱合作開發(fā)協(xié)議,確保與有權的項目轉(zhuǎn)讓方簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同。
另一方面,對工商檔案進行查詢,確認項目公司是否有效存續(xù),是否受過行政處罰,注冊資本繳納情況等。
(2)土地取得以及土地出讓金繳納情況,如果不是全部繳納的話,就意味著不具備轉(zhuǎn)讓的條件,不能進行轉(zhuǎn)讓。
(3)項目立項文件、建設用地規(guī)劃證、建設工程許可證、建設工程施工許可證的完備狀況。
(4)在建工程是否存在抵押、查封。
(5)項目施工進度、仍需施工周期的預測及工程款的支付情況。
(6)重大合同的履行情況。
(7)若待轉(zhuǎn)讓的項目已經(jīng)取得預售許可且已經(jīng)就其簽訂部分預售合同的,則轉(zhuǎn)讓方和受讓方還需與買受人協(xié)商是否繼續(xù)履行合同及相關事宜。
(8)其他債權債務。?
交易方式的選擇
?結合房地產(chǎn)項目所處位置、施工情況、項目仍需施工的周期、城市整體規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展前景、收購成本等多方面進行考慮,選擇可操作性強且能節(jié)約成本的收購方式,爭取使客戶的利益最大化。
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