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土地開發(fā)基本知識

發(fā)布時(shí)間:2021-02-19  所屬欄目:行業(yè)資訊 來源:信貸白話  

土地所有權(quán)和使用權(quán)

我國實(shí)行土地所有權(quán)和土地使用權(quán)相分離的制度。

土地所有權(quán)是土地所有制在法律上的體現(xiàn),是土地所有者依法對土地實(shí)行占有、使用、收益和依照法律做出處分并排除他人干涉的權(quán)利。土地所有權(quán)分國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。

土地使用權(quán)是指使用人根據(jù)國家法律、文件、合同的規(guī)定,在法律允許的范圍內(nèi),對國家和集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)分國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。

國有土地和農(nóng)民集體所有的土地,可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人,有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。

土地的分類?

(一)按土地所有權(quán)分為國有土地和集體土地

我國的社會主義公有制決定了土地所有權(quán)的主體只有兩個,一個是國家,另一個是農(nóng)民集體。任何其他個人或法人均不得擁有土地所有權(quán)。

在法律上:城市市區(qū)的土地屬于國家所有;農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬農(nóng)民集體所有。

1.國家所有土地

我國《土地管理法實(shí)施條例》第二條規(guī)定,國家所有的土地主要包括:

(1)城市市區(qū)的土地;

(2)農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒收、征收、征購為國有的土地;

(3)國家依法征用的土地;

(4)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;

(5)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的,原屬于其成員集體所有的土地;

(6)因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因,農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

2.農(nóng)民集體所有土地

依據(jù)先行法律規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地包括:

(1)法律規(guī)定屬于國家所有以外的農(nóng)村和城市郊區(qū)土地;

(2)宅基地、自留山、自留地。

宅基地:指農(nóng)民用于建造住房及其附屬設(shè)施的一定范圍內(nèi)的土地;

自留地:我國農(nóng)業(yè)合作化以后農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織分配給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員長期使用的土地;

自留山:指農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員長期使用的少量的柴山和荒坡。

(二)按土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地

1.農(nóng)用地:指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地,包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

2.建設(shè)用地:指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地,包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。

其中,建設(shè)用地按用地性質(zhì)一般分五類:商服用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。

(1)商服用地。商業(yè)用地是指該宗地塊規(guī)劃的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)服務(wù)業(yè)用房屋,出讓后用地的使用年限為40年??杉?xì)分為零售用地、住宿餐飲用地、商務(wù)金融用地、其他商服用地。

(2)綜合用地。綜合用地是指不同用途的土地構(gòu)成的土地,即同一宗地包含兩種或兩種以上不同的用途的土地,例如商業(yè)、居住綜合用地,科研設(shè)計(jì)、辦公綜合用地等。

(3)住宅用地。傳統(tǒng)意義上的住宅用地,有兩層含義:

一是住宅建筑基地占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總稱。

二是供人們?nèi)粘I罹幼〉姆炕兀ㄓ歇?dú)立院落的包括院落)。包括:城鎮(zhèn)單一住宅用地,即城鎮(zhèn)居民的普通住宅、公寓、別墅用地;城鎮(zhèn)混合居住用地,即城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地;農(nóng)村宅基地,即農(nóng)村村民居住的宅基地;空閑宅基地,即村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。

(4)工業(yè)用地。工業(yè)用地就是指獨(dú)立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣(灰)場地等用地。工業(yè)用地進(jìn)一步細(xì)分為一類、二類、三類工業(yè)用地。

一類工業(yè)用地:對居住和公共設(shè)施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地。

二類工業(yè)用地:對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地。

三類工業(yè)用地:對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機(jī)械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)、造紙工業(yè)、制革工業(yè)、建材工業(yè)等用地。

(5)其他用地

其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地,包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。

3.未利用地:指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地,如沙漠、冰川等。

土地使用權(quán)的獲取?

所謂土地使用權(quán),是指使用土地的單位和個人在法律所允許的范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地和農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行占有、使用、收益以及依法處分的權(quán)利。

(一)農(nóng)民集體所有土地及國家所有依法用于農(nóng)業(yè)的土地

農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地,以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地,采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式承包,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等,可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包,從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。家庭承包的耕地的承包期為三十年,草地的承包期為三十年至五十年,林地的承包期為三十年至七十年;耕地承包期屆滿后再延長三十年,草地、林地承包期屆滿后依法相應(yīng)延長。

國家所有依法用于農(nóng)業(yè)的土地可以由單位或者個人承包經(jīng)營,從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。

(二)國有建設(shè)用地

國有建設(shè)用地使用權(quán)的取得有劃撥和有償使用兩種方式,有償使用方式包括出讓、租賃和作價(jià)入股。目前,國有土地的供應(yīng)方式以有償使用方式為主,有償使用和劃撥方式并存為基本思路。

1. 國有建設(shè)用地的劃撥方式:指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后,在土地使用權(quán)者依法繳納了土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)及其他費(fèi)用后,國家將土地交付給土地使用者使用,或國家將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

建設(shè)單位使用國有土地,應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得;但是,下列建設(shè)用地,經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),可以以劃撥方式取得:

(1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;

(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;

(3)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;

(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn):

(1)劃撥土地使用權(quán)沒有期限的規(guī)定

(2)劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,即不得流轉(zhuǎn)。如果需要轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等,應(yīng)當(dāng)辦理土地出讓手續(xù)或經(jīng)政府批準(zhǔn)。土地使用者不需要使用時(shí),由政府無償收回土地使用權(quán)。

(3)對劃撥土地使用權(quán)用途不得改變。要改變用途要經(jīng)批準(zhǔn),并重新簽訂合同。不屬于劃撥范圍的,要實(shí)行有償使用。

(4)取得劃撥土地使用權(quán)不需要繳納土地有償使用費(fèi)。只需要繳納國家取得土地的成本和國家規(guī)定的稅費(fèi)。

2. 國有土地有償使用方式

(1)國有土地使用權(quán)出讓:指國家將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)出讓給土地使用者,由土地使用者一次性向國家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費(fèi)用的行為。

目前,國有土地出讓方式一般有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓四種形式。

a.招標(biāo)出讓土地使用權(quán):指在規(guī)定期限內(nèi),由符合規(guī)定的單位或個人(受讓方),以書面投標(biāo)的形式,競投某塊土地的使用權(quán),土地使用權(quán)出讓方評標(biāo)決標(biāo)、擇優(yōu)而取。招標(biāo)的文件包括:招標(biāo)通知書、投標(biāo)指引(或招標(biāo)須知)、投標(biāo)書、中標(biāo)證明通知書、土地使用權(quán)出讓合同(含土地使用條件)等。

b.拍賣出讓土地使用權(quán):指在指定的時(shí)間、地點(diǎn),利用公開場合由政府的代表者——自然資源主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)(也可委托拍賣行拍賣),由拍賣主持人首先叫出底價(jià),諸多的競買者輪番報(bào)價(jià),最后價(jià)高者取得土地使用權(quán)。

c.掛牌出讓土地使用權(quán):掛牌出讓國有土地使用權(quán),是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告,按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格,根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

d.協(xié)議出讓土地使用權(quán):指出讓方與受讓方(土地使用者)通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。應(yīng)先用地者向政府提出用地申請,經(jīng)批準(zhǔn)后由出讓方和受讓方協(xié)商地價(jià)、出讓年限、付款方式、付款期限以及土地使用條件,經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致后,簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

國家對出讓的最高年限的規(guī)定:

a. 居住用地70年

b. 工業(yè)用地50年

c. 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年

d. 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年

e. 綜合或其他用地50年

(2)國有土地使用權(quán)租賃:即國家將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用,而土地使用者按年度向國家繳納租金的行為。目前這種方式正在試點(diǎn)中,彌補(bǔ)了國有土地使用權(quán)出讓中一些單位一次支付出讓金有困難,或不需要長時(shí)期地使用土地者,滿足了中小投資者地需要。

(3)國有土地使用權(quán)作價(jià)入股:即將一定時(shí)期的國有土地使用權(quán)出讓金作價(jià),作為國家的投資計(jì)作國家的股份。這種方式在目前的國有企業(yè)改制改組中采用較多,既解決了國有土地資產(chǎn)流失問題,又為困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。這主要針對現(xiàn)有國有企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)需要改制時(shí)適用。

?哪些土地使用權(quán)可以通過劃撥獲得?

對國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目,可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)。對以營利為目的,非國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)以有償方式提供土地使用權(quán)。

根據(jù)中華人民共和國國土資源部令第9號《劃撥用地目錄》,下列土地可以劃撥獲得

(一)黨政機(jī)關(guān)和人民團(tuán)體用地

1.辦公用地

2.安全、保密、通訊等特殊專用設(shè)施。

(二)軍事用地

(三)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

1.供水設(shè)施

2.燃?xì)夤?yīng)設(shè)施

3.供熱設(shè)施

4.公共交通設(shè)施

5.環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施???

6.道路廣場

7.綠地

(四)非營利性郵政設(shè)施用地

(五)非營利性教育設(shè)施用地

(六)公益性科研機(jī)構(gòu)用地

(七)非營利性體育設(shè)施用地???

(八)非營利性公共文化設(shè)施用地

1.圖書館

2.博物館???

3.文化館

4.青少年宮、青少年科技館、青少年(兒童)活動中心

(九)非營利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地

1.醫(yī)院、門診部(所)、急救中心(站)、城鄉(xiāng)衛(wèi)生院。

2.各級政府所屬的衛(wèi)生防疫站(疾病控制中心)、健康教育所、??萍膊》乐嗡?站)。

3.各級政府所屬的婦幼保健所(院、站)、母嬰保健機(jī)構(gòu)、兒童保健機(jī)構(gòu)、血站(血液中心、中心血站)。

(十)非營利性社會福利設(shè)施用地

1.福利性住宅。

2.綜合性社會福利設(shè)施。???

3.老年人社會福利設(shè)施。????

4.兒童社會福利設(shè)施。?????

5.殘疾人社會福利設(shè)施。???

6.收容遣送設(shè)施。

7.殯葬設(shè)施。

(十一)石油天然氣設(shè)施用地

(十二)煤炭設(shè)施用地??

十三)電力設(shè)施用地

(十四)水利設(shè)施用地

(十五)鐵路交通設(shè)施用地

(十六)公路交通設(shè)施用地

(十七)水路交通設(shè)施用地

(十八)民用機(jī)場設(shè)施用地

(十九)特殊用地

1.監(jiān)獄。

2.勞教所。

3.戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。

*劃撥用地目錄(鏈接)

*劃撥用地的十大法律陷阱(鏈接)

?哪些土地使用權(quán)可以通過協(xié)議出讓獲得?

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、2003年國土資源部令第21號《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等規(guī)定,以下土地使用權(quán)可通過協(xié)議出讓方式獲得:

(一)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地和工業(yè)用地以外用途的土地,其供地公告公布后同一宗地只有一個意向用地者的;

(二)原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓,經(jīng)依法批準(zhǔn),可以采取協(xié)議方式,但《國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書》、《國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外;

(三)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓,經(jīng)依法批準(zhǔn),可以采取協(xié)議方式,但《國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外;

(四)已出讓、租賃土地申請改變用地規(guī)劃條件的,經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式,但《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《國有土地使用權(quán)租賃合同》另有約定的除外;

(五)出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)人申請續(xù)期,可以采用協(xié)議方式;

(六)在劃撥供應(yīng)的建設(shè)項(xiàng)目中,需要整體規(guī)劃建設(shè)的配套項(xiàng)目,建設(shè)用地不能分割供應(yīng)的,可以采用協(xié)議方式供應(yīng);

(七)對無法單獨(dú)確定規(guī)劃條件實(shí)施供應(yīng)的城市邊角地、夾心地、插花地等,可以按規(guī)劃部門批準(zhǔn)的相鄰建設(shè)用地規(guī)劃條件,協(xié)議出讓給該建設(shè)項(xiàng)目主體;

(八)利用地鐵站(場)、公共服務(wù)設(shè)施、交通樞紐等公共空間進(jìn)行上蓋物業(yè)或多功能立體開發(fā)利用的,其建設(shè)用地使用權(quán)以協(xié)議方式出讓給已經(jīng)取得交通建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地的使用權(quán)人;以協(xié)議方式取得的地鐵站(場)、公共服務(wù)設(shè)施、交通樞紐等配套開發(fā)建設(shè)用地使用權(quán),以自主開發(fā)為主,物業(yè)自持;

(九)對營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè),涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓(租賃)或轉(zhuǎn)讓的,在原土地用途符合規(guī)劃的前提下,可不改變土地用途,允許補(bǔ)繳土地出讓金(租金),辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù);

(十)經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為一般競爭性企業(yè)的,原生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥用地可采用協(xié)議出讓或租賃方式進(jìn)行土地資產(chǎn)處置;

(十一)由于城市規(guī)劃調(diào)整、經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化、企業(yè)轉(zhuǎn)型等原因,土地使用權(quán)人已依法取得的國有劃撥工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓、國有承租工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓,符合規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn),可以采取協(xié)議方式;

(十二)對因搬遷改造被收回原國有土地使用權(quán)的企業(yè),經(jīng)批準(zhǔn)可采取協(xié)議出讓方式,按土地使用標(biāo)準(zhǔn)為其安排同類用途用地;

(十三)企業(yè)改制(破產(chǎn)、兼并、合并等)時(shí),未納入企業(yè)改制資產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以協(xié)議方式出讓給改制文件確定的承接主體;

(十四)采礦、采石、采砂、鹽田等地面生產(chǎn)和尾礦堆放用地,鼓勵采取租賃,也可協(xié)議方式出讓;

(十五)本實(shí)施意見發(fā)布前已形成的歷史違法用地,包括集體建設(shè)用地上已建成項(xiàng)目的,經(jīng)行政部門處罰后,需完善國有建設(shè)用地供應(yīng)手續(xù)的,可以采取協(xié)議方式出讓;

(十六)人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求辦理國有建設(shè)用地手續(xù),涉及出讓的,可以采取協(xié)議方式出讓給協(xié)助執(zhí)行通知書明確的土地使用者;

(十七)法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形

一共分為17類土地,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓,必須要經(jīng)過相關(guān)部門的審批或者人民法院的執(zhí)行通知書才可以進(jìn)行,必須要符合相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定。

*協(xié)議方式出讓土地的政策匯編(鏈接)

?哪些土地使用權(quán)必須通過招拍掛獲得?

(一)供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地;

(二)其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的;

(三)劃撥土地使用權(quán)改變用途,《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán),實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的;

(四)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán),實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的;

(五)出讓土地使用權(quán)改變用途,《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán),實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的;

(六)法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。

*土地招拍掛詳細(xì)流程梳理(鏈接)

建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有何要求?

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》國辦發(fā)〔2019〕34號:

以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,需經(jīng)依法批準(zhǔn),土地用途符合《劃撥用地目錄》的,可不補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款,按轉(zhuǎn)移登記辦理;不符合《劃撥用地目錄》的,在符合規(guī)劃的前提下,由受讓方依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。

以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下,應(yīng)充分保障交易自由;原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的,從其約定。

以作價(jià)出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定,不再報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股的機(jī)關(guān)批準(zhǔn);轉(zhuǎn)讓后,可保留為作價(jià)出資或入股方式,或直接變更為出讓方式。

?什么是耕地占補(bǔ)平衡?

國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的,按照“占多少,墾多少”的原則,由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?;沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的,應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi),??钣糜陂_墾新的耕地。

耕地占補(bǔ)平衡是占用耕地單位和個人的法定義務(wù)。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)耕地的,除依照國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定繳納稅費(fèi)外,應(yīng)由用地單位或個人負(fù)責(zé)開墾新的耕地,沒有條件開墾或開墾的耕地不符合要求的,應(yīng)繳納占用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)耕地造地費(fèi)。

繳納標(biāo)準(zhǔn)為:

占用一級基本農(nóng)田的,按土地補(bǔ)償費(fèi)用的2倍繳納;

占用二級基本農(nóng)田的,按土地補(bǔ)償費(fèi)的1倍繳納。

占用蔬菜生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地,已按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金的不再繳納占用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)耕地造地費(fèi)。國家或省批準(zhǔn)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目,免繳占用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)耕地造地費(fèi)辦法,按省人民政府規(guī)定執(zhí)行。

農(nóng)用地轉(zhuǎn)成建設(shè)用地程序?

(一)預(yù)選符合規(guī)劃的農(nóng)用地

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)。城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用土地,涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的,還應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。不符合規(guī)定的,不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

(二)編制建設(shè)項(xiàng)目可行性論證

確認(rèn)該農(nóng)用地可以用于建設(shè),再根據(jù)建設(shè)部門的要求,進(jìn)行和編制建設(shè)項(xiàng)目可行性論證,向建設(shè)部門提交用地申請,建設(shè)部門審查符合的,頒發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的《選址意見書》,用地單位應(yīng)按規(guī)定繳納選址規(guī)費(fèi)。

(三)提出用地預(yù)審申請

(四)辦理手續(xù)、繳納審批費(fèi)用

(五)提出項(xiàng)目用地的正式申請

(六)各級政府審批

按照《土地管理法》有關(guān)規(guī)定,建設(shè)占用土地,農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批權(quán)限:省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目,國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地,涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,由國務(wù)院批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi),為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

上述以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地,涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

▲征收土地的審批權(quán)限:

1.征收永久基本農(nóng)田、永久基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的,由國務(wù)院批準(zhǔn)。

2.征收前款規(guī)定以外的土地的,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

3.征收農(nóng)用地的,應(yīng)當(dāng)先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中,經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的,同時(shí)辦理征地審批手續(xù),不再另行辦理征地審批;經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的,同時(shí)辦理征地審批手續(xù),不再另行辦理征地審批,超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的,應(yīng)當(dāng)依照第一項(xiàng)規(guī)定另行辦理征地審批。

(七)辦理征地手續(xù)

由國土資源局具體負(fù)責(zé)對該農(nóng)用地的所有權(quán)人和使用權(quán)人進(jìn)行征用,簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議,按征地程序辦理征地手續(xù)。

(八)領(lǐng)取用地批準(zhǔn)文件

國土資源局根據(jù)批準(zhǔn)的供地方案,在征地的補(bǔ)償、安置補(bǔ)助完成后,向用地單位發(fā)出批準(zhǔn)用地文件和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》,被征地單位應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)交出土地。

(九)繳納出讓費(fèi),獲得土地使用權(quán)

土地征用后,該土地即成為國有土地,由國土資源局與土地使用者按照相關(guān)規(guī)定,簽訂《國有土地有償使用合同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費(fèi)用。

土地出讓金?

土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者,按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價(jià)款(指土地出讓的交易總額),或土地使用期滿,土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款,或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者,將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資,按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。

2019年1月23日,財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示,2018年全國土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到6.5萬億元,同比增長25%。

計(jì)算方法:

1.有實(shí)際成交價(jià)的,且不低于所在級別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金,若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的,則依照全部地價(jià)40%計(jì)算。

2. 發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí),按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。

3. 通過以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額,土地使用權(quán)受讓人有異議的,由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,按評估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。

4. 劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60%,在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí),必須將成本價(jià)格換算成市場土地價(jià)格,再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。

*土地出讓金“新政”:八大影響和兩項(xiàng)應(yīng)對(鏈接)

?儲備土地?

(一)土地儲備

土地儲備,是指各級人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi),對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地,進(jìn)行儲存或前期開發(fā)整理,并向社會提供各類建設(shè)用地的行為。

(二)土地儲備機(jī)構(gòu)

《土地儲備管理辦法》總體要求的第三條規(guī)定:土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)為縣級(含)以上人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于所在行政區(qū)劃的國土資源主管部門、承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。國土資源主管部門對土地儲備機(jī)構(gòu)實(shí)施名錄制管理。

*掰開、揉碎說說土地儲備業(yè)務(wù)(鏈接)

土地增減掛鉤?

《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑管理辦法》:

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑,是指“三區(qū)三州”及其他深度貧困縣城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)(以下簡稱節(jié)余指標(biāo))由國家統(tǒng)籌跨省域調(diào)劑使用。其中“三區(qū)三州”(即西藏、四省藏區(qū)、南疆四地州和四川涼山州、云南怒江州、甘肅臨夏州)。

“土地增減掛鉤”,增是指城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)的增加,減是指農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)的減少(主要是深度貧困地區(qū)),增減要掛鉤,從以宅基地為主的村莊占地中騰出土地復(fù)墾,將這種“耕地的增加”作為指標(biāo)賣給建設(shè)用地緊缺的城里,城里購買了多少指標(biāo),就可以增加利用多少耕地,將這指標(biāo)一增一減進(jìn)行跨區(qū)域掛鉤。

*三言兩語說清土地增減掛(鏈接)

*用地指標(biāo)增減掛融資的熱點(diǎn)問題(鏈接)

*銀行在用地增減掛鉤中的市場機(jī)遇和操作要點(diǎn)(鏈接)

全域土地綜合整治?

全域綜合土地整治是在一定區(qū)域內(nèi),按照土地利用總體規(guī)劃確定的目標(biāo)和用途,以土地整理、復(fù)墾、開發(fā)和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤為平臺,推動田、水、路、林、村綜合整治,改善農(nóng)村生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境,促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營、人口集中居住、產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展,推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基本實(shí)施單元,整體開展農(nóng)用地、建設(shè)用地整理和鄉(xiāng)村生態(tài)保護(hù)修復(fù)等,對限制、利用低效、生態(tài)退化及環(huán)境破壞的區(qū)域?qū)嵤﹪量臻g綜合治理的活動。

(一)全域土地綜合整治重點(diǎn)任務(wù)

1.農(nóng)用地整理。統(tǒng)籌推進(jìn)低效林草地和園地整理、農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、現(xiàn)有耕地提質(zhì)改造等,傳承傳統(tǒng)農(nóng)耕文化,增加耕地?cái)?shù)量,提高耕地質(zhì)量,改善農(nóng)田生態(tài)。

2. 建設(shè)用地整理。統(tǒng)籌農(nóng)民住宅建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共服務(wù),基礎(chǔ)設(shè)施等各類建設(shè)用地,有序開展農(nóng)村宅基地、工礦廢棄地以及其他低效閑置建設(shè)用地整理,優(yōu)化農(nóng)村建設(shè)用地布局結(jié)構(gòu),提升農(nóng)村建設(shè)用地使用效益和集約化水平,支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)融合發(fā)展用地。

3. 鄉(xiāng)村生態(tài)保護(hù)修復(fù)?!?span style="line-height: 2em;">自然資源部關(guān)于開展全域土地綜合整治試點(diǎn)工作的通知》首次在土地綜合整治任務(wù)中提出了“鄉(xiāng)村生態(tài)修復(fù)”,要將土地綜合整治與生態(tài)保護(hù)修復(fù)相結(jié)合,形成新的功能。按照山水林田湖草整體保護(hù)、系統(tǒng)修復(fù)、綜合治理的要求,結(jié)合農(nóng)村人居環(huán)境整治,優(yōu)化調(diào)整生態(tài)用地布局,保護(hù)和恢復(fù)鄉(xiāng)村生態(tài)功能,維護(hù)生物多樣性,提高防御自然災(zāi)害能力,保持鄉(xiāng)村自然景觀。

(二)全域土地綜合整治與村莊規(guī)劃如何銜接

需要開展全域土地綜合整治的,必須編制村莊規(guī)劃,兩者要實(shí)行充分銜接,不能搞“兩張皮”。

1.在編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃時(shí),明確全域土地綜合整治的目標(biāo)任務(wù)、整治區(qū)域、主要內(nèi)容、空間布局等。按照宜農(nóng)則農(nóng)、宜建則建、宜留則留、宜整則整的原則,整治區(qū)域可以是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的全部或者部分村莊,該整的整,不用整的不整。

2. 要將各項(xiàng)整治任務(wù)納入村莊規(guī)劃。由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織編制整治區(qū)域內(nèi)的村莊規(guī)劃,將整治任務(wù)、指標(biāo)和布局要求落實(shí)到具體地塊,并明確組織管理、實(shí)施時(shí)序、項(xiàng)目安排、資金估算和投資來源等。

3. 要突出耕地保護(hù)。通過全域土地綜合整治,確保整治區(qū)域內(nèi)耕地質(zhì)量有提升、新增耕地面積原則上不少于原有耕地面積的5%。

(三)支持政策

1.強(qiáng)化耕地保護(hù),允許合理調(diào)整永久基本農(nóng)田。

(1)涉及永久基本農(nóng)田調(diào)整的,必須確保整治區(qū)域內(nèi)新增永久基本農(nóng)田面積原則上不少于調(diào)整面積的5%。整治區(qū)域完成整治任務(wù)并通過驗(yàn)收后,更新完善永久基本農(nóng)田數(shù)據(jù)庫。

(2)對整治區(qū)域內(nèi)涉及永久基本農(nóng)田調(diào)整的,要按照數(shù)量有增加、質(zhì)量有提升、布局集中連片、總體保持穩(wěn)定的原則,統(tǒng)籌“三線”劃定,編制整治區(qū)域永久基本農(nóng)田調(diào)整方案,由省級自然資源主管部門會同農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門審核同意后,納入村莊規(guī)劃予以實(shí)施。

2. 盤活鄉(xiāng)村存量建設(shè)用地,增添鄉(xiāng)村發(fā)展活力。

(1)增強(qiáng)鄉(xiāng)村用地保障力度,通過全域土地綜合整治騰退的建設(shè)用地,在保障項(xiàng)目區(qū)內(nèi)農(nóng)民安置、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)等用地的前提下,重點(diǎn)用于農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)振興,增強(qiáng)鄉(xiāng)村自我造血功能。

(2)顯化農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)值,允許節(jié)余的建設(shè)用地指標(biāo),按照城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策使用,并將流轉(zhuǎn)范圍從縣域擴(kuò)大到省域,促進(jìn)土地要素科學(xué)配置、合理流動,為鄉(xiāng)村振興提供強(qiáng)有力資金支持。

(四)全域土地綜合整治負(fù)面清單

· 嚴(yán)格控制未利用地開墾

· 禁止違背農(nóng)民意愿搞大拆大建

· 禁止破壞生態(tài)環(huán)境砍樹挖山填湖

· 嚴(yán)格保護(hù)具有歷史文化價(jià)值的建筑

· 禁止破壞鄉(xiāng)村風(fēng)貌和歷史文脈

· 禁止占用耕地搞人造景觀

*自然資源部關(guān)于開展全域土地綜合整治試點(diǎn)工作的通知(鏈接)

紅線圖

紅線圖是規(guī)劃局確定的項(xiàng)目建筑總平面圖,或城市規(guī)范管理部門正式確定的項(xiàng)目建筑的總用地面積的示意圖,其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限,即實(shí)際可使用土地的邊界圖。

建筑紅線一般為建筑物的占地界限,用實(shí)紅線表示,二層以上有陽臺用虛紅線表示,表示底層不占用地。也稱“建筑控制線”,指城市規(guī)劃管理中,控制城市道路兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑物(如外墻、臺階等)靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。

*國土空間規(guī)劃、土地總規(guī)、控規(guī)、修規(guī)、概念性規(guī)劃及其關(guān)系(鏈接)

生地、毛地、凈地、熟地?

一般而言,生地、熟地重點(diǎn)著眼于建設(shè);而毛地、凈地更多著眼于出讓。

生地:生地是指國土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權(quán)的土地。

毛地:毛地是指在城市舊區(qū)范圍內(nèi),尚未經(jīng)過拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_發(fā)過程、不具備基本建設(shè)條件的土地。

凈地:凈地是指已經(jīng)完成拆除,地面平整,并且不存在未被拆除的建筑物、構(gòu)筑物等其他設(shè)施的土地。

與其相對的是毛地,毛地指地上存在需要被拆除的建筑物、構(gòu)筑物等其他設(shè)施的土地。從物質(zhì)的角度來講,凈地是指完成基礎(chǔ)設(shè)施配套,場地內(nèi)達(dá)到開工條件的土地;從權(quán)屬的角度看,凈地是指沒有設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利,土地占有、使用、收益、處分等權(quán)利不受限制的土地

熟地:熟地主要是指經(jīng)過征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施投入,可直接用于建設(shè)的土地。

*土地出讓何為凈地?請看最高院判例(鏈接)

宗地

宗地是地籍的最小單元,是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊,是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地,其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。以宗地為基本單位統(tǒng)一編號,叫宗地號,又稱地號,其有四層含義,稱為:區(qū)、帶、片、宗,從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如:B107—24這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。

宗地是被權(quán)屬界址線所封閉的地塊。通常,一宗地是一個權(quán)利人所擁有或使用的一個地塊。一個權(quán)利人擁有或使用不相聯(lián)的幾個地塊時(shí),則每一地塊應(yīng)分別劃分宗地。當(dāng)一個地塊為兩個以上權(quán)利人擁有或使用,而在實(shí)地又無法劃分他們之間的界線,這種地塊稱為共用宗。

當(dāng)一個權(quán)利人擁有或使用的地塊跨越土地登記機(jī)關(guān)所轄的范圍,即一個地塊分屬兩個以上土地登記機(jī)關(guān)管轄時(shí),應(yīng)按行政轄區(qū)界線分別劃宗。

邊角地、夾心地、插花地?

邊角地:邊角地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃條件、被"三舊"改造范圍地塊與建設(shè)規(guī)劃邊沿或者線性工程控制用地范圍邊沿分隔(割)、面積小于3畝的地塊。

夾心地:夾心地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃條件、被"三舊"改造范圍地塊包圍或者夾雜于其中、面積小于3畝的地塊。

插花地:插花地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃條件、與"三舊"改造范圍地塊形成交互楔入狀態(tài)、面積小于3畝的地塊。

新舊《土地管理法對比》

*《中華人民共和國土地管理法》(鏈接)

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